Porez na promet nekretnina

Porez na promet nekretnina

Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na promet nekretnina (NN 143/14; dalje u tekstu Zakon o PPNu) mijenjaju se i dopunjuju područja koja se odnose na predmet oporezivanja, poreznu osnovicu, porezna oslobođenja pri unosu nekretnina u trgovačko društvo, utvrđivanje poreza, naplata poreza i kaznene odredbe.

  1. Predmet oporezivanja

U postojećem Zakonu o porezu na promet nekretnina (Narodne novine, br. 69/97, 26/2000, 127/2000, 153/2002 i 22/2011), mijenja se članak 5. koji prema novoj odredbi glasi:
„Prometom nekretnina, u smislu ovoga Zakona, ne smatra se stjecanje nekretnina na koje se plaća porez na dodanu vrijednost.“

Predmet oporezivanja porezom na promet nekretnina je promet nekretnina, koji je novim zakonskim rješenjem definiran negativno. Može se reći da porez na promet nekretnina s 1.1.2015. godine postaje alternativni porez u odnosu na porez na dodanu vrijednost. Što to znači? Naime, novim Zakonom o porezu na dodanu vrijednost (NN 143/14) omogućila se izravna primjena odredbi Direktive Vijeća 2006/112/EZ i njezinih kasnijih izmjena. Intervencijom zakonodavca dolazi do neizravne primjene te Direktive u dijelu koji se odnosi na isporuke nekretnina. Kako ne bi došlo do dvostrukog oporezivanja (kod isporuka nekretnina bi se oporezivala porezom na dodanu vrijednost, a kod stjecanja porezom na promet nekretnina) potrebno je bilo izvršiti usklađenje dosadašnjih odredbi Zakona o PPNu s odredbama Zakona o porezu na dodanu vrijednost. Stoga je novim odredbama došlo do izmijena u načinu oporezivanja do sada važećih odredbi o oporezivanju novosagrađenih građevina na način da se od oporezivanja izuzmu ne više novosagrađene građevine već sve isporuke nekretnina na koje se plaća porez na dodanu vrijednost. Posljedično, Zakon o PPNu i Zakon o porezu na dodanu vrijednost neće više razlikovati pojmove tzv. stare i novosagrađene građevine, već nekretnine na koje se plaća porez na dodanu vrijednost i nekretnine koje su oslobođene plaćanja poreza na dodanu vrijednost te se plaća porez na promet nekretnina.

Ostale odredbe koje se odnose na predmet oporezivanja ostaju neizmjenjene.

  1. Porezna osnovica

Osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. U pravilu, to bi trebala biti cijena koja je iskazana u ispravi o stjecanju (naknada utvrđena npr. kupoprodajnim ugovorom). No međutim, zakonski je utvrđeno da je to cijena nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze. Ako je ukupni iznos naknade iz isprave o stjecanju manji od cijena koje se postižu ili mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze, Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme. U praksi možemo govoriti o pravilu, a ne o iznimci. Naime, Porezna uprava najčešće koristi “svoje usporedne podatke” i ne prihvaća vrijednost nekretnine iz isprave o stjecanju. Rezultat toga je pravna i novčana nesigurnost za stjecatelje nekretnina koji najčešće snosi porez na promet nekretnina. Osjećaj neizvjestnosti traje sve do trenutka otvaranja plave kuverte Ministarstva financija. Sljedeći korak je podnošenje žalbe koja uključuje stručnu procjenu vještaka, koji je jedini ovlašten i licenciran od strane državnih tijela za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina. No, i sam žalbeni postupak je neizvjestan, dugotrajan i povezan s dodatnim troškovima za stjecatelja nekretnine.

U praksi, kupoprodajna cijena za nekretnine između nepovezanih subjekata trebala bi predstavljati realnu i tržišnu vrijednost nekretnine. Takva cijena je nepristrana i ona odražava stvarnu vrijednost nekretnine. Međutim, Porezna uprava je i u ovim slučajevima samostalno utvrđivala tržišnu vrijednost i nanovo uspjela iznenaditi poreznog obveznika (stjecatelja nekretnine). Stoga se novim Izmjenama i dopunama Zakona o porezu na promet nekretnina proširuje definicija porezne osnovice na način da se za sve nekretnine za koje je naknada iz isprave o stjecanju niža od naknade koja se može postići na tržištu, a prodavatelj nekretnine je poduzetnik ili druga osoba obveznik poreza na dobit koja vodi poslovne knjige sukladno Zakonu o računovodstvu (NN 109/07), tržišnom vrijednošću kao osnovicom poreza na promet nekretnina smatra se fer vrijednost nekretnine priznata u financijskim izvještajima i poslovnim knjigama u trenutku nastanka porezne obveze, ako je, u skladu s odredbama međunarodnih računovodstvenih standarda, kao računovodstvena politika za nekretnine koje koristi porezni obveznik, izabran model revalorizacije, i pod uvjetom da je ona jednaka ili veća od naknade iz isprave o stjecanju.

Ako je fer vrijednost nekretnine iskazana u poslovnim knjigama manja od naknade iz isprave o stjecanju, tržišnom vrijednošću nekretnine smatra se naknada iz isprave o stjecanju. Ako se nekretnine u financijskim izvještajima vrednuju po modelu troška, tržišnu vrijednost nekretnina procijenit će Porezna uprava, kao i u svim drugim slučajevima kada prodavatelj nije poduzetnik odnosno obveznik poreza na dobit.

  1. Porezna oslobođenja

Zakonom o PPNu dosada su bila propisana porezna oslobođenja od plaćanja poreza na promet nekretnina kod pripajanja i spajanja, te kod razdvajanja trgovačkog društva u više trgovačkih društava. Međutim, Zakon o trgovačkim društvima (Narodne novine, br. 111/93, 34/99, 121/99, 52/00, 118/03, 107/07, 146/08, 137/09, 152/11, 111/12, 144/12 i 68/13) propisuje i statusnu promjenu odvajanja trgovačkog društva u više društava, pa je zakonske odredbe potrebno bilo uskladiti s odredbama Zakona o trgovačkim društvima u pogledu poreznih oslobođenja kod statusnih promjena trgovačkog društva. Dakle, prema novim odredbama propisano je oslobođenje od plaćanja porez na promet nekretnina i u slučaju odvajanja trgovačkog društva u više društava. Do sada je to oslobođenje bilo regulirano mišljenjem Ministarstva financija-Središnji ured (Klasa:410-01/06-01/888, Ur.Broj:513-07-21-01/06-2 od 02.11.2006).

  1. Utvrđivanje poreza

Porezna uprava porez na promet nekretnina utvrđuje prema dostavljenoj prijavi poreznog obveznika, odnosno prema dostavljenoj ispravi o stjecanju nekretnine od javnog bilježnika, nadležnog općinskog suda ili drugog tijela. Ako se rješenje o utvrđivanju poreza donosi temeljem podataka iskazanih u poreznoj prijavi poreznog obveznika, bez prethodnog provođenja poreznog postupka u kojem se provjeravaju činjenice bitne za donošenje toga rješenja, Ministarstvo financija, Porezna uprava donosi privremeno porezno rješenje. Temeljem ovlasti dane u članku 89. stavku 4. Općeg poreznog zakona (Narodne novine, br. 147/08, 18/11, 78/12, 136/12 i 73/13), Porezna uprava može izvršiti naknadnu provjeru vjerodostojnosti podataka iskazanih u poreznoj prijavi poreznog obveznika. Ukoliko se u takvoj provjeri podataka utvrdi da postoji osnova za izmjenu porezne obveze, Porezna uprava – temeljem novog članka 17.a Zakona o PPNu – donosi porezno rješenje kojim se utvrđuje samo razlika naknadno utvrđene porezne obveze.

Uz gore navedeno, novim zakonskim odredbama definira se i porezna osnovica u slučaju kada porezni obveznik propusti prijaviti ili naknadno prijavi nastanak porezne obveze. Naime, između trenutka nastanka porezne obveze i trenutka prijave odnosno saznanja poreznog tijela za nastanak porezne obveze ponekad protekne i više godina, u kojem trenutku je tržišna vrijednost nekretnine bitno drugačija u odnosu na njenu vrijednost u trenutku sklapanja ugovora ili drugog pravnog posla. U takvim situacijama vrlo je teško utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze, stoga se novim zakonskim odredbama propisuje da se u takvim situacijama kao porezna osnovica utvrđuje vrijednost nekretnine u trenutku prijave odnosno saznanja poreznog tijela za nastanak porezne osnovice, ali prema stanju nekretnine u vrijeme nastanka porezne osnovice.

  1. Naplata poreza

U pogledu naplate poreza na promet nekretnina, kod kupnje prve nekretnine kojom se rješava vlastito stambeno pitanje i kod kupnje građevinskog zemljišta u svrhu izgradnje kuće za rješavanje vlastitog stambenog pitanja, porezni obveznici se (“privremeno”) oslobađaju od obveze plaćanja poreza na promet nekretnina ukoliko zadovoljavaju Zakonom o PPNu propisane uvjete. Nakon što budu oslobođeni od te porezne obveze, tri godine od dana stjecanja porezni obveznici ne smiju nekretninu otuđiti ili iznajmiti u cijelosti ili djelomično, ne smiju odjaviti prebivalište, odnosno ukoliko se utvrdi da stvarno ne borave u toj nekretnini naknadno će im porez biti naplaćen.

Naknadno će porez biti naplaćen ako Porezna uprava utvrdi da porezni obveznik u roku od tri godine od dana stjecanja zemljišta unutar građevinskog područja na tom zemljištu nije izgradio kuću, odnosno da je otuđio ili iznajmio zemljište u cijelosti ili djelomično, kao i da nisu bili ispunjeni taksativno navedeni zakonski uvjeti za porezno oslobođenje kod kupnje prve nekretnine, odnosno građevinskog zemljišta.

Dakle, Zakonom o porezu na promet nekretnina bila je predviđena naknadna naplata oslobođenog poreza, no nije bio propisan postupak te naknadne naplate. Isto se uređuje novom odredbom članka 18.a Zakona o PPNu, a sukladno članku 130. stavku 1. Zakona o općem upravnom postupku (NN 47/09).

  1. Evidencija Porezne uprave

Nastanak obveze poreza na promet nekretnina porezni obveznici moraju prijaviti u roku od 30 dana od dana nastanka porezne obveze nadležnoj ispostavi Porezne uprave. Na temelju podnijete prijave ispostava Porezne uprave u Informacijski sustav Porezne uprave unosi podatke navedene u prijavi. Koji se podaci iz prijave unose ovisi o vrsti nekretnine koja se nalazi u prometu. Porezna uprava razvrstava nekretnine u 12 vrsta. Unijeti podaci iz prijave služe kao izvor za praćenje prijavljenih tržišnih cijena nekretnina prema vrstama transakcija i tipovima nekretnina u određenom vremenskom razdoblju. Analizirajući navedene podatke moguće je utvrditi slijede li prijavljene tržišne cijene iz ugovora, kretanje cijena nekretnina na tržištu na određenom području u određenom vremenskom razdoblju. Koristeći navedene podatke znatno je skraćeno vrijeme u kojem Porezna uprava na temelju podnijete prijave donosi rješenje o obvezi poreza na promet nekretnina.

Podatke o cijenama Porezna uprava je ovlaštena dati tijelima državne uprave na zahtjev, temeljem posebnih propisa, te ih može ustupiti i jedinicama lokalne samouprave za potrebe iz njihova djelokruga.

  1. Prijava prometa nekretnina

Do sada važeća prijava mijenja se u svom nazivu te glasi “Prijava prometa nekretnina” umjesto “Prijava poreza na promet nekretnina”. Novi obrazac dopunjen je novim poljima koja se prije svega odnose na nekretninu. Sva polja morat će se popunjavati (uz izuzetke propisane Pravilnikom o porezu na promet nekretnina).

Obveznikom podnošenja prijave smatra se:

  • porezni obveznik za nekretninu na koju se obračunava porez na promet nekretnina,
  • isporučitelj nekretnine (PDV obveznik) za nekretninu na koju se obračunava PDV. Naime, u svrhu praćenja činjenica bitnih za oporezivanje prometa nekretnina, ali i utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina koje obavlja ministarstvo nadležno za gradnju, isporučitelj nekretnine, na koju se obračunava porez na dodanu vrijednost, dužan je Ministarstvu financija, Poreznoj upravi, prijaviti tu isporuku nekretnine kroz obrazac prijave prometa nekretnina.

Prijava se podnosi :

  • neposredno ispostavi Porezne uprave ili pošom preporučeno,
  • elektroničkim putem (PDV obveznik).

Važno je napomenuti da se na starom obrascu “Prijava poreza na promet nekretnina” prijavljuje promet nekretnina za sve ugovore sklopljene i sve druge isprave nastale, odnosno sve odluke koje su postale pravomoćne do 31. prosinca 2014. godine.